NOUVEAU LEVIER FISCAL 2026
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COMPRENDRE SIMPLEMENT
Le Jeanbrun, c'est quoi au juste ?
Le Jeanbrun est un nouveau dispositif fiscal destiné aux investisseurs immobiliers qui souhaitent réduire durablement l'imposition de leurs revenus fonciers.
Contrairement aux anciens dispositifs qui accordaient une réduction d'impôt limitée dans le temps, le Jeanbrun fonctionne grâce à l'amortissement du bien à hauteur de 80% de sa valeur : chaque année, une partie de sa valeur est déduite de vos revenus fonciers imposables.
Vous pouvez ainsi percevoir des loyers tout en diminuant fortement votre fiscalité.
Pourquoi le Jeanbrun séduit de plus en plus d'investisseurs ?
✅ Pas de zonage géographique imposé
✅ Pas de plafond de ressources des locataires
✅ Pas de plafond de loyer spécifique au dispositif
✅ Compatible avec de nombreuses opérations dans le neuf comme dans l'ancien rénové
✅ Réduction durable de vos revenus fonciers imposables grâce à l'amortissement
✅ Un investissement patrimonial qui génère des loyers tout en optimisant votre fiscalité
8 POINTS ESSENTIELS
Le cadre du dispositif Jeanbrun en détail
📉
L'amortissement fiscal
Le dispositif permet de déduire chaque année entre 3,5 % et 5,5 % sur 80 % de la valeur du bien de vos revenus fonciers. Ce mécanisme remplace la réduction d'impôt forfaitaire du Pinel.
Annuel · durable
📍
Aucun zonage obligatoire
Contrairement au Pinel, aucune zone A, B1 ou B2 imposée. Le dispositif Jeanbrun s'applique partout en France métropole et outre-mer, avec loyers encadrés selon la zone.
France entière
📋
Engagement locatif
Le logement doit être loué nu à usage de résidence principale pendant 9 ans minimum. La durée peut _être portée à 12 ans pour une optimisation fiscale maximale.
9 ans minimum
🏗️
Neuf ou rénovation importante
Éligible pour les logements neufs (immeubles collectifs) et les logements anciens avec travaux représentant au moins 30 % du prix total du bien.
Neuf + ancien
💰
Déficit foncier possible
L'amortissement peut réduire fortement le revenu foncier. Le déficit éventuel est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, sans plafonnement de niche.
10 700 € / an
🏢
Logements collectifs uniquement
Le dispositif est réservé aux appartements en immeubles collectifs. Les maisons individuelles ne sont pas éligibles au régime LLI.
Appartements
👪
Location hors cercle familial
Il n'est pas possible de louer le logement à une personne appartenant à votre foyer fiscal ni à un membre de votre famille jusqu'au deuxième degré inclus.
Condition légale
📜
Loyers encadrés
Les loyers sont plafonnés selon trois niveaux (intermédiaire, social, très social). Les revenus du locataire doivent respecter les seuils réglementaires en vigueur dans la zone.
Loyers plafonnés
Questions fréquentes
Les 5 questions les plus posées sur le dispositif Jeanbrun.
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ?
Oui, dans l'esprit de relance de l'investissement locatif — mais avec un mécanisme fiscal fondamentalement différent. Le Pinel accordait une réduction d'impôt directe calculée sur le prix du bien. Jeanbrun, lui, réduit les revenus fonciers imposables par le biais de l'amortissement, année après année. L'avantage se construit dans la durée, et non à l'entrée du projet.
Jeanbrun fonctionne-t-il en location meublée ?
Non. Le dispositif s'applique exclusivement à la location nue (vide), destinée à la résidence principale du locataire. Pour la location meublée, d'autres régimes fiscaux existent — notamment le régime réel LMNP avec amortissement comptable. Ces deux logiques sont distinctes et ne se cumulent pas au sein d'un même bien.
Quel est le montant maximum d'amortissement annuel ?
Le plafond annuel dépend du niveau de loyer pratiqué : 8 000 € / an pour un loyer intermédiaire, 10 000 € / an pour un loyer social, et jusqu'à 12 000 € / an pour un loyer très social. Ces plafonds sont applicables indépendamment du taux d'amortissement calculé sur la base amortissable (80 % du prix d'acquisition).
Est-ce intéressant pour tous les investisseurs ?
Non. Le dispositif est surtout pertinent pour les contribuables déjà fiscalisés avec une TMI ≥ 30 %, sur des projets patrimoniaux bien calibrés avec un horizon de détention long. Pour les faibles contribuables ou les projets à courte durée, l'intérêt peut être limité. Une analyse personnalisée est indispensable avant tout engagement.
Peut-on investir dans l'ancien avec Jeanbrun ?
Oui, dans l'ancien avec travaux, sous conditions. Le niveau de rénovation requis est généralement évoqué à hauteur d'au moins 30 % du prix d'acquisition. L'éligibilité du montage et la nature des travaux doivent être validés au cas par cas par un professionnel.
POUR ALLER PLUS LOIN
Le successeur du Pinel, en bien plus avantageux
Combinée au régime LLI (Logement Locatif Intermédiaire), les avantages deviennent encore plus puissants : TVA à 10 % dès l'achat et exonération complète de taxe foncière pendant 20 ans.
TVA réduite à 10 % (LLI) : environ 9 % d'économie sur le prix d'achat, directement sur le prix de revient effectif.
Exonération de taxe foncière pendant 20 ans : plusieurs milliers d'euros de charges évitées sur la durée.
Déficit foncier déductible : jusqu'à 10 700 € déductibles du revenu global par an si les charges dépassent les loyers.
Conditions d'accès : logement collectif neuf ou rénové (≥ 30 %), loué nu en résidence principale pendant 9 ans minimum, avec loyers encadrés.
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